Bańka puchnie

Dziś podejmę temat sytuacji na polskim rynku mieszkaniowym.

Inwestycja w nieruchomości to teraz najgorętszy temat rozmów polskich „inwestorów”. Kogo człowiek w tym kraju nie zapyta to usłyszy, że nieruchomości to pewna inwestycja i zarabia się lepiej niż na lokacie. Dziś każdy domorosły Polak, który trochę zaoszczędził myśli, że dalej będzie to inwestycja jego życia. Przez ostatnie lata faktycznie była to najlepsza inwestycja w Polsce, ponieważ zysk z lokat nie przekraczał 2%. Jak to wygląda dzisiaj? Niestety słabo.

Na przestrzeni ostatnich 3 lat ceny mieszkań wzrosły o ok 20-30%. Jednocześnie ceny wynajmu od roku, poza Łodzią i Gdańskiem systematycznie spadają. O ile jeszcze 2 lata temu rentowność takiej inwestycji wynosiła 7% to obecnie spada już 4,5 – 5 %. Czy ceny najmu będą dalej spadać? oczywiście, że będą. Dlaczego? Ano dlatego że takich „inwestorów” jest coraz więcej. Oprócz tych co dokupują kolejne mieszkania pojawiają się kolejne osoby, które właśnie postanowiły wybudować dom finansując to 30 letnim kredytem, a swoje stare mieszkanie dają do wynajmu. Liczą, że zysk z wynajmu sfinansuje im przynajmniej połowę raty. Deweloperzy są już w takiej gorączce, że budują najwięcej mieszkań w historii 3 RP. Niedługo osiągniemy 200 tys. mieszkań rocznie. Doszło już do takiego absurdu, że 2/3 mieszkań jest kupowanych za gotówkę. Co to oznacza? Oznacza to, że 2/3 mieszkań jest traktowane jako inwestycja. Jeśli dodamy do tego, że na rynek pracy i na studia (potencjalni studenci wynajmujący) wchodzą właśnie roczniki niżu demograficznego, widać ewidentną nadwyżkę podaży mieszkań nad popytem na nie. Żeby było śmieszniej 100 tys mieszkań na wynajem rocznie chce dorzucić nasz jaśnie oświecony rząd, co jeszcze bardziej obniży ceny wynajmu. Jakby tego było mało, zwalniają się niestety mieszkania naszych dziadków, a więc przedwojennego wyżu demograficznego. Balon jak widać jest pompowany przez kilka pompek i pozostaje już tylko pytanie, kiedy ktoś go wkońcu przebije.

W związku z rosnącymi pensjami Polaków oraz rosnącymi kosztami robocizny i materiałów budowlanych ceny mieszkań w najbliższym roku prawdopodobnie nadal będą rosły.  Ceny najmu pozostaną natomiast stabilne lub dalej będą spadać. Za rok rentowność wynajmu spadnie więc prawdopodobnie do ok 4%. Wszystkie przedstawione rentowności są oczywiście realne, jeśli trafimy na uczciwego wynajmującego oraz nie mamy dewastacji nieruchomości.

Obecne perspektywy rynku nieruchomości są bardzo słabe. Gdyby nie pracujący w Polsce Ukraińcy rynek już byłby przesycony mieszkaniami. Co ciekawe, właśnie pojawiły się pierwsze lokaty oferujące 4% – czyli zysk bez ryzyka i niespodziewanych kosztów. Część z mądrzejszych inwestorów przestawi się znowu na lokaty, osłabiając tym samym popyt na mieszkania.

Pierwszym potężnym ciosem w rynek mieszkaniowy będzie z pewnością podwyżka stóp procentowych. I choć prezes NBP mówi, że nie widzi żadnych podstaw do ich podwyżek przez najbliższe 2 lata, to albo durnia udaje albo po prostu nim jest. Przy kolejnych podwyżkach stóp za oceanem i potężnym odpływie kapitału zagranicznego z Polski i innych rynków wschodzących podwyżka jest już pewna i to w ciągu najbliższego roku.

Stara zasada inwestora mówi, że jeśli już nawet przysłowiowa „kwiaciarka” mówi, że warto wchodzić w jakąś „inwestycję” jest to najważniejszy znak ostrzegawczy, że dany rynek jest już przegrzany. A kto zobaczył film pt. „The big short” nic go już nie zdziwi i wie, że nie ma pewnych inwestycji.

16 thoughts on “Bańka puchnie”

  1. Dodam tylko, że w lutym rynek zawrócił o oferta nieruchomości (domów i mieszkań) systematycznie rośnie.

    Wcześniej od 2013 mocno spadała, z ponad 500 tysięcy nieruchomości do około 150 tysięcy w lutym. Od tego czasu rośnie miesiąc w miesiąc o około 2%. To oznacza odwrócenie cyklu, gdy globalna gospodarka zwolni (a już zaczeła) zobaczymy te zmiany w cenach.

    Należy pamiętać, że rynek nieruchomości wolno regauje na takie zmiany.

    1. Liczba budów jest rekordowa. Jeśli ktoś ma czas i systematycznie sprawdza to i ilość ofert wynajmu na najpopularniejszych portalach systematycznie wzrasta. jak ktoś przeanalizuje raporty bankiera.pl to cena wynajmu spada.

  2. Szczerze chciałbym aby przewidywania autora stały się realne, ale… Mam odłożoną gotówkę na mieszkanie, którego poszukuję już od roku. Jestem z małego miasta gdzie jak wiadomo rynek pierwotny praktycznie nie istnieje. Mieszkań w „nowym budownictwie” czyli powstałym po roku 80-tym nie ma. Nawet jeśli na chwilę coś się pojawi, w kosmicznej cenie, natychmiast znika. Rynek mieszkaniowy to nie tylko Warszawa. Tylko ktoś kto naprawdę szuka mieszkania, wie o czym piszę. Istna tragedia. Całe szczęście, że mogę mieszkać u rodziców tylko jak długo jeszcze. Obecnie rządzą nami populiści i niedorozwoje a więc tak, stopy procentowe mogą się nie zmienić jeszcze przez lata. Wskaźnik inflacji będzie fałszowany a jedyną „rozsądną” opcją ochrony kapitału będzie zakup nieruchomości w cenie pompowanej do granic absurdu. W małych miastach rynek pierwotny nie istnieje. Cały najem realizowany jest przez Ukraińców. W dużych miastach przybywa młodych ludzi emigrujących z małych miejscowości plus Ukraińcy. Wzrost zarobków powoduje, że coraz więcej ludzi myśli o własnym kącie. Ludzi, którzy do tej pory gotowi byli mieszkać z rodzicami lub byle gdzie. Na tle krajów europejskich w Polsce wciąż brakuje setek tysięcy mieszkań i żadne zaklinanie rzeczywistości tego nie zmieni. „Bańka” jeśli pęknie, objawi się korektą rzędu kilku procent tak jak miało to miejsce kilka lat temu. I niestety piszę to ze smutkiem, ponieważ w perspektywie mam mieszkanie przez jeszcze wiele wiele lat z rodzicami lub zakup jakiejś ogrzewanej piecem kaflowym rudery w patologicznej okolicy.

  3. Szczerze chciałbym aby przewidywania autora stały się realne, ale… Mam odłożoną gotówkę na mieszkanie, którego poszukuję już od roku. Jestem z małego miasta gdzie jak wiadomo rynek pierwotny praktycznie nie istnieje. Mieszkań w „nowym budownictwie” czyli powstałym po roku 80-tym nie ma. Nawet jeśli na chwilę coś się pojawi, w kosmicznej cenie, natychmiast znika. Rynek mieszkaniowy to nie tylko Warszawa. Tylko ktoś kto naprawdę szuka mieszkania, wie o czym piszę. Istna tragedia. Całe szczęście, że mogę mieszkać u rodziców tylko jak długo jeszcze. Obecnie rządzą nami populiści i niedorozwoje a więc tak, stopy procentowe mogą się nie zmienić jeszcze przez lata. Wskaźnik inflacji będzie fałszowany a jedyną „rozsądną” perspektywą ochrony kapitału będzie zakup nieruchomości w cenie pompowanej do granic absurdu. W małych miastach rynek pierwotny nie istnieje. Cały najem realizowany jest przez Ukraińców. W dużych miastach przybywa młodych ludzi emigrujących z małych miejscowości plus Ukraińcy. Wzrost zarobków powoduje, że coraz więcej ludzi myśli o własnym kącie. Ludzi, którzy do tej pory gotowi byli mieszkać z rodzicami lub byle gdzie. Na tle krajów europejskich w Polsce wciąż brakuje setek tysięcy mieszkań i żadne zaklinanie rzeczywistości tego nie zmieni. „Bańka” jeśli pęknie, objawi się korektą rzędu kilku procent tak jak miało to miejsce kilka lat temu. I niestety piszę to ze smutkiem, ponieważ w perspektywie mam mieszkanie przez jeszcze wiele wiele lat z rodzicami lub zakup jakiejś ogrzewanej piecem kaflowym rudery w patologicznej okolicy.

    1. Kilku procent powiadasz.

      Za Wikipedią:
      „As of 2013, house prices in Poland have been falling since mid-2008. Compared to pre-crisis peaks:[2]

      House prices in Warsaw are down by 13.1%
      In Krakow, house prices are down by 17.9%
      In Poznan, house prices have fallen by 28%
      In Gdańsk, house prices plunged by 27%
      In Lodz, property prices plummeted by 35.7%”

      https://en.wikipedia.org/wiki/Polish_property_bubble

        1. Zaraz zaraz, ale czy miałem rację czy jednak Pan, Panie Jacku :).

          Ja miałem rację więc proszę nie zmieniać tematu.

          Poza tym, nie ma to większego znaczenia w chwili obecnej, był to boom spowodowany wejściem do Unii Europejskiej i łatwym dostepem do kredytu, boom, który się już nie powtórzy.

  4. „jeśli już nawet przysłowiowa „kwiaciarka”” – jakie jest przysłowie o kwiaciarce, bo nie pamiętam

    1. W żargonie ekonomistów często używa się określenia „kwiaciarka”, przynajmniej wśród osób które wykładają ekonomię na niektórych uczelniach. To określenie zwykłego człowieka bez wiedzy ekonomicznej.

    2. coś przysłowiowego nie musi oznaczać, że występuje w jakimś przysłowiu. Typowy chwyt kogoś kto pragnie zabłysnąć, ale tym razem Ci nie wyszło.

      1. Na temat mojej gramatyki i stylistyki wypowiedziałem się w artykule „Blog kończy rok” i nie są to pochlebne opinie. Po drugie proszę się skupić na postawionych tezach i w stosunku o nich wysuwać swoje zastrzeżenia, na temat których chętnie podyskutuje. pozdrawiam

  5. @ rromanowski81@wp.pl

    Sporo czasu upłynęło od ostatniego wpisu o nieruchomościach. Czy mogę Pana prosić o aktualną opinię na temat rynku mieszkań? Chętnie przeczytał bym nowy wpis na ten temat.

    Pozdrawiam serdecznie

    1. Opinia generalnie się nie zmieniła. Prognozowałem szczyt cen mieszkań na wiosnę tego roku, ale upolityczniona rada polityki pieniężnej postanowiła za wszelką ceną dbać o koniunkturę, a nie o wartość pieniądza doprowadzając do najniższej realnej stopy procentowej w historii III RP. Dalej nie podwyższa stóp procentowych, co skutkuje narastaniem bańki na nieruchomościach i ogromnej inflacji. Lokaty są oprocentowane najniżej w historii, więc ludzie kupują nieruchomości jako inwestycję. Jak już nieraz pisałem sytuacja ta doprowadzi w końcu do nagłych podwyżek stóp procentowych i pęknięciem bańki na nieruchomościach. Dopóki to nie nastąpi ceny nieruchomości będą rosły – według mnie nie dłużej niż pół roku.

Skomentuj Czekający Anuluj pisanie odpowiedzi

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *